旭辉控股业绩会
每年两次的业绩会,旭辉董事长林中都会在正式进入业绩介绍之前,谈一谈自己过去一年的感受。对于让许多地产人感到寒冷刺骨的2021年,林中保持着乐观的心态,他说,“现在只不过是冬天,不是末日”。
无可否认的是,过去的大半年,中国房地产行业出现了30多年来从未有过的大变局,包括旭辉在内的房企经历了从未有过的跌宕起伏。而一年前,林中就曾察觉到行业进入了新的周期,这个周期正在为房企带来了一些新的挑战。
因此,一度冲刺规模的旭辉调低年度销售目标增幅,锁定2650亿元,希望通过放缓增速的方式平稳走过行业的过渡期。然而,现实比预期更加艰难,这大半年里,林中听到最多的是一个“难”字——行业难、销售难、回款难、面对做空难。
重重困难之下,旭辉2021年销售额定格在2473亿元,未能完成去年定下的目标。但即便如此,林中还是用“靠谱”一词肯定了这份成绩单,在他看来,旭辉努力走过了黎明前最黑暗的时光,迈出了破茧重生的步伐。
就在不久前,旭辉遭遇过资本市场“做空”。彼时,国际评级机构瑞银用一份评级报告宣告“看空”旭辉,此后,旭辉的股价崩盘,3月14日和3月15日两个交易日,其股价分别跌去19.95%和23.35%,导致旭辉不得不紧急做出澄清,力挽股价。
如其所言,纷繁复杂的“小道消息”搅得资本市场难以平静。去年年末,世茂就曾因小道消息在资本市场发酵而遭遇大规模的恐慌性抛售。旭辉被“做空”同样与瑞银在评级报告中的推测不无关系,瑞银认为,旭辉合作项目高达400多个,一旦合作伙伴出现债务危机,旭辉就需要动用巨额资金收购合作项目股权等,或自身难保。
事实上,就像瑞银报告中所预测的那样,旭辉的确在尝试用收购股权的方式消除合作伙伴“爆雷”带来的风险。
2020年及2021年,旭辉联合花样年、住总及首开接连拿下北京市密云区檀营乡两宗宅地,去年,花样年出现债务违约,状况岌岌可危。面对合作伙伴的突然“爆雷”,旭辉选择自掏腰包买下花样年手中的股权。
不过,此次业绩会上,旭辉CEO林峰再一次进行澄清,表示在去年,旭辉已经开始对所有的合作项目做封闭管理,哪怕项目合作方出现风险,在项目运营层面依然能够维持正常运营,对旭辉的合作并不会有太大的影响。
据其介绍,旭辉一直对合作方进行分类管理,第一类战略合作方,主要为类似恒基、GIC、香港置地、华熙等一些资信较好的机构,占比约35%;第二类,长期合作方,由一些优秀的国企、央企组成,占比约56%;风险较高的主要是占比最小的一般合作方,这部分占比仅9%。
此外,林峰强调,旭辉从未为合作方提供超额担保,合作项目均按股比做正常担保,风险相对可控。
事实上,导致旭辉被“做空”的合作问题,早已是其业绩会上的陈旧话题了。
2015-2017年,旭辉为了快速扩张,全面开启合合作,那几年,旭辉新增土储权益占比始终处于50%以下。直到2019年,林中明确将提高权益列为旭辉的改善目标,计划通过两三年把权益比提升到65%-70%,旭辉开始着手提高权益占比。
前两年,旭辉土储权益占比提升效果显著,2019年,旭辉新增土储权益占比直接由上一年的57.3%升至65.1%,2020年进一步提升到66.4%。但去年,上升的数据急转直下。
年报显示,2021年旭辉新增土储1170万平方米,对应应占600万平方米,权益占比仅51.3%,降幅超过15个百分点。受此影响,旭辉的总土储的权益占比也被拉低,到去年年末,其土储权益占比54.5%下降到54%,与65%-70%的权益占比目标还有些距离。
未来,增加权益比例依旧是旭辉计划之一。林中表示,旭辉会在未来8-10年把净负债率降至30%以内,不拿贵地、不拿错地、不做激进收并购,增加权益、减少合作拿地,加快土储周转。
上个月,北京2022年首批集中供地开拍,一众央企、国企及联合体中,只身参与抢地的旭辉显得十分骁勇,其以14.07亿元竞得顺义宅地,成为唯一竞得地块的民营房企。
不过,积极的旭辉今年不再划定具体的销售目标。“旭辉已经做了一个彻底的改变,穿新鞋走新路,从过去关注规模,转为关注经营效益、关注核心利润、关注ROE、关注为股东创造的经济附加值EVA。”
林中坦言,其仍然对房地产行业充满信心。“尽管行业正处在一个跌宕起伏的阶段,很多人对行业前景也感到迷茫,但房地产行业是一个永续的行业,是周期性的行业,意味着它一定是有春夏秋冬,相信冬天快结束了,春天也就不远了。”
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