中国特色REITs市场走上发展“高速路”

近三年蓄力，中国特色REITs市场走上高质量发展的“高速路”。

3月24日，证监会、国家发改委分别发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》)和《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金项目申报推荐工作的通知》。上述《通知》在拓宽试点资产类型、推动扩募发行常态化、明确大类资产准入标准等方面都有新部署。

笔者认为，《通知》的发布有利于进一步完善REITs市场基础制度和健全市场功能，推进REITs常态化发行，有利于推动中国特色REITs市场加速驶入高质量发展之路。

REITs专注于投资不动产领域，又兼具股、债和另类投资特征，是盘活存量资产、促进新增投资、扩大内需的有效手段，对稳定经济大盘有重要作用。

自2020年4月份基础设施REITs试点正式启动以来，我国不断优化公募REITs的顶层设计，初步建立了涵盖试点指引、交易规则、税收政策等内容的监管框架。经过近三年的运行，REITs市场总体平稳，试点项目市场认可度较高，各项制度规则初步经受了市场检验，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元。募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，形成了良好示范效应，为REITs市场的扩容和高质量发展打下了坚实基础。

因此，此次发布的《通知》也是在总结前期经验的基础上，通过拓宽试点资产类型，扩大市场参与主体范围，优化审核注册流程，完善发行、信息披露等制度，进一步健全REITs市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。主要有三大亮点值得期待。

一是消费基础设施纳入REITs发行范围，有助于促消费、扩内需以及REITs市场的扩容。

《通知》提出，“研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。”

在当前我国经济回暖复苏的大背景下，消费基础设施发行REITs有助于扩大消费基础设施的投资规模，对促进消费有积极作用。另外，目前我国商业不动产资产体量庞大，消费基础设施纳入REITs发行范围，有助于REITs市场的进一步扩容。

二是推动扩募发行常态化，有助于盘活更多优质基础设施资产，形成资本的良性循环。

《通知》明确，加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

从境外成熟REITs市场的发展经验看，REITs扩募并购是整个市场持续发展壮大的重要途径。扩募将有利于提升REITs行业的整体规模，优化REITs的整体投资组合。同时，对于投资者来说，也有助于分散资产的持有风险，提升长期投资获得感。

三是优化REITs发行审核注册流程，有助于提高项目推进效率，增强可预期性。

《通知》明确，建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。

明确高效的审核注册工作机制有利于各部门的协调与衔接，提高工作效率，保障常态化发行的项目资源供给，促进REITs常态化发行。

当前，走好中国特色REITs市场发展之路，不仅是REITs高质量发展的新使命，也是建设中国特色现代资本市场的内在要求。