今年首单公募REITs询价定档3月29日有哪些看点？

紧锣密鼓！2022年首单公募REITs获批后第二日便披露了基金合同等公告。

3月24日，华夏中国交建REIT披露基金合同、招募说明书和询价公告。根据相关资料，中交REIT将于2022年3月29日的9:00-15:00进行询价，询价区间为8.467元/份—10.067元/份，并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。

首单央企高速公路REITs项目

据公告，中交REIT以湖北省境内武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段项目为底层资产，是行业首单央企高速公路REITs项目。

公募REITs的核心竞争力离不开底层资产的优质价值。资料显示，嘉通高速项目整体位于京港澳高速公路以东，是长江经济带南向辐射粤港澳大湾区的重要交通要道和经济走廊，是“九省通衢”之地湖北区域内的重要路段，处于长江经济带的重要经济区域。武深高速连接了武汉城市圈、长株潭城市圈和珠三角经济圈，沿线城市人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。

公开数据显示，2020年疫情后，嘉通高速的通行量迅速恢复，2021年全年通行费收入相比2019年的年均复合增长率为7.30%，未来增长潜力良好。此外，嘉通高速货车通行量占比约50%，货车通行费收入占比达到了总收费收入的79%以上，不仅可对冲节假日免费政策影响，货车较高的单车收费也带来更高的经营收益。中交REIT在运作过程中，可根据高速公路的经营情况，将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。

华夏中国交建REIT是华夏基金发行的第二只高速公路REIT。华夏基金表示，与其他行业相比，高速公路行业受宏观经济波动影响较小，具有抗风险能力较强、现金流量充裕、投资收益较为稳定等特点，被视为公募REITs优质的底层资产之一。

网下发售1.75亿份

中交REIT将采用向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价配售(网下发售)、向公众投资者公开发售(公众发售)相结合的方式进行发售。网下发售通过上交所“REITs询价与认购系统”实施；公众发售通过上交所场内证券经营机构、基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施；战略配售通过基金管理人实施。

资料显示，中国证监会准予中交REIT发售的基金份额总额为10亿份，初始战略配售基金份额数量为7.5亿份，占发售份额总数的比例为75%。其中，原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为2亿份，占发售份额总数的比例为20%；其他战略投资者拟认购数量为5.5亿份，占发售份额总数的比例为55%。网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份，占发售份额总数的比例为17.50%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%。公众投资者认购的初始基金份额数量为0.75亿份，占发售份额总数的比例为7.5%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。最终战略配售、网下发售及公众投资者发售的基金份额数量将根据回拨情况确定。

公募REITs除了要求底层资产具备优质投资价值，对项目发起人、公募基金管理人等参与方的综合实力也提出了较高的要求。中交REIT是首单央企高速公路REITs项目，项目发起人中国交通建设股份有限公司，中交REIT的ABS管理人是中信证券，中交REIT基金管理人是华夏基金。

已上市REITs交投活跃，2产品曾因涨幅过高停盘

分析人士指出，今年以来市场行情频繁震荡，公募REITs作为一种与股债相关度较低、有望获得稳定现金分红的投资品种，未来将成为投资者资产配置的重要一环，中交REIT作为2022年首单公募REITs、首单央企高速公募REITs，必将吸引更多市场关注。

其实，此前发行的两批共计11只基础设施公募REITs产品，由于其资产的稀缺性，获得资金追捧，认购火爆，其中8只产品公众投资者有效认购确认比例在10%以下，中航首钢生物质REIT的公众投资者有效认购确认比例仅为1.76%。

上市以来，公募REITs在二级市场的表现同样十分活跃，成交额显著增长，交易价格大幅上涨。

Wind数据显示，截至3月24日，富国首创水务REIT二级市场溢价率最高，达到64.95%。建信中关村产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT溢价率紧随其后，分别为50.31%和46.90%。博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢生物质REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT五只产品的溢价率均超过25%。值得注意的是，为保护基金持有人的利益，场内溢价较高的两只产品频发停牌公告。以富国首创水务REIT为例。截至3月22日，其二级市场的收盘价为6.279元，当日涨幅达4.68%，连续四个交易日累计涨幅达15.61%，于是富国首创水务REIT当日发布停牌公告。2022年以来，富国首创水务REIT已经先后发布3次停牌公告，另一只产品红土盐田港REIT也因二级市场交易价格大幅上涨，发布2次停牌公告。

业内人士表示，近期公募REITs二级市场价格的反弹或与监管层将深入推进基础设施REITs试点有关。

消息面上，近期多项公募REITs利好加速落地，国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金有关工作的通知》。财政部及税务总局联合发布关于基础设施领域不动产投资信托基金试点税收政策的公告，优化公募REITs发行前资产重组及设立环节的所得税计量与缴纳规则。沪深交易所上线基金通平台为公募REITs场外份额提供补充退出渠道。

证监会3月18日表示正在会同相关部委，进一步深入推进基础设施REITs试点，完善制度机制，拓宽试点范围。证监会表示，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则，另一方面，正在抓紧推动保障性租赁住房公募REITs试点项目落地。