地产周期信号渐明，富国基金旗下基金经理解析地产链长期逻辑

2026年春天，地产市场迎来比往年更早、更暖的“小阳春”，楼市暖意从一线城市二手房交易市场，一路传导至A股地产板块。进入4月，地产板块迎来久违的高光时刻，部分个股斩获涨停并走出“6连板”行情。楼市成交与价格数据同步回暖，上海4月11日二手房单日网签量达1632套，创下近五年历史新高；深圳4月第二周二手房签约量同比增长35%、环比增长16%；北京3月二手房成交近2万套创15个月新高，4月首周同比增长36%。价格层面，上海二手住宅挂牌均价3月环比由跌转涨，结束连续33个月的下跌态势，百城二手住宅价格跌幅也显著收窄。这一系列亮眼数据背后，市场聚焦本轮行情是短期反弹还是长周期底部确认，富国基金旗下董浩、林庆、范妍、蒲世林、刘莉莉、周文波、易智泉、毛一凡等基金经理，纷纷对地产板块发表了专业研判。

这一系列亮眼数据的背后，究竟是短期情绪的宣泄，还是长周期底部的确认？富国基金旗下富国金融地产(A类006652；C类011124)基金经理董浩给出了他的判断。

基金经理董浩在管产品：富国金融地产(A类006652；C类011124)

? 曾任兴业证券研究所房地产组分析师，招商证券研究发展中心房地产组分析师，克而瑞证券有限公司研究院首席分析师

? 2021年加入富国基金，担任房地产行业研究员，现担任富国金融地产基金经理

在董浩看来，当前楼市量价调整或已至尾声，2026-2027年有望实现企稳修复。具体来看，市场与产业端，对房价未来走势仍存在较大分歧。我们观察到，2023年以来新房二手房合计成交面积下滑有限，购房总需求稳定，2026年后供需格局有望边际优化，市场有内生修复动能。

因此，可关注兼顾质量因子和与估值因子的相关公司。一方面，优质公司通过自身经营策略调整，把握市场结构性机会，已度过行业下行斜率最陡峭阶段，2026年有望实现销售规模与盈利增长；另一方面，部分行业龙头因历史压力逐步释放，当前估值已充分反映悲观预期。

当然，我们还梳理了自家旗下多位基金经理对地产板块的最新观点，发现“见底”、“机遇”等词频频出现。

富国文体健康基金经理林庆在最新年报中表示，2026年注定不会平淡。首先，这是地缘政治大年，全球多地选举密集、国际冲突博弈加剧，自上而下为诸多行业带来新机遇与新挑战；其次，AI、机器人、航天、医疗等新技术加速迭代，催生大量新应用与新方向，自下而上蕴含丰富机会；最后，作为“周期之母”的房地产行业大概率在今年见底，其产业链也将迎来布局机遇。

富国研究精选基金经理刘莉莉对地产也看好，她表示，2026年我们对市场依然乐观，但是由于经历了前期的快速上涨，大部分景气赛道的估值已经不便宜了，未来市场的震荡大概率会加大。我们珍惜每次市场调整带来的机会，因为它是好公司出现好价格的好时机，组合借此可以实现进一步优化。我们看好的方向依然集中在以地产、地产链为代表的周期行业，以及医药、消费中的早周期细分行业。

富国稳健增长基金经理范妍从流动性层面分析，随着股票市场估值的抬升，我们预期产业资本减持的压力将延续2025年下半年的趋势，IPO和再融资的压力也进一步上升。业绩增长的兑现度可能是今年关注的重点之一，需要平衡公司业务的增长空间和估值，如果估值隐含的预期过高，将进一步调整组合。行业配置上，成长类行业相对看好创新药、锂电材料、半导体材料、电力设备等成长板块；周期类行业相对看好航空、猪、快递、地产、非银、钢铁等板块。

富国红利质选基金经理蒲世林从估值性价比和周期位置出发，比较关注以下行业板块：地产及其产业链，虽然房地产市场仍然处于下行趋势，但是下行的幅度已经比较充分，企业的估值也已经充分反映悲观预期，我们认为今年地产行业可能迎来触底，部分优质公司已经迎来较好的配置机会，包括部分商业地产龙头和消费建材龙头，股息率本身较高，且有较大的修复潜力。

富国消费精选30基金经理周文波将地产与消费信心联系起来，他表示，展望2026年，消费板块能否好起来？一方面，我们需要观察地产能否企稳？国内房价自高点已普遍下跌40%左右，对比海外国家发展历史，从幅度上看已不算小，部分城市房屋租金率已达3%左右，所以2026-2027年地产已具备企稳回升可能性，尤其是一二线城市，这对重塑居民消费信心将很有帮助。

富国臻选成长基金经理易智泉从全球配置的角度出发，他认为，在全球主要金融市场中，海外资本对中国资产仍采取低配的状态，主要顾虑可能是中国尚处于通缩期尾声。虽然当前传统经济部门房地产和内需消费仍显疲软，但很可能在2026年下半年出现触底和复苏。如果这一担忧消退，有望迎来显著的外资回流。近期人民币对其他主要货币的升值，反映了大量离岸中国资金结汇意愿增强，这可能成为2026年行情超预期的重要因素，也有可能引发长线外资回补中国资产。

富国天成红利基金经理毛一凡也表示，展望2026年，宏观角度，行业盈利有望由点至面复苏，带来更多从传统行业获得盈利增长从而获得投资回报的机会；PPI走入复苏通道后，可以期待CPI或许会在下半年回暖；地产链条寻底，部分行业出清到位开始回升；综合评估，顺周期行业可能已经逐步由赔率阶段进入胜率阶段。

注：以上观点来自于2025年基金年报，截至2025年12月31日，观点仅代表特定时点基金情况，不代表对市场和行业走势的预判，也不构成投资动作和投资建议，亦不预示相关基金现在及未来具体操作配置。

纵观前面各位基金经理所提到的，他们看地产的角度各有侧重，但都不约而同地指向了地产企稳回升的这一判断。有从消费与地产联动的角度，用房价跌幅和租售比数据，论证了地产企稳回升的合理性；有从全球资产配置的角度，看到了中国资产整体价值重估的趋势；也有表达了对地产“困境反转”的看好；还有从风险收益比的权衡中，判断出地产的相关机遇或已至。

当不同专业背景、深耕不同领域的基金经理，不约而同聚焦同一方向时，或许这个方向值得我们认真对待。在2026年的这个春天，各位客官，不妨将地产纳入您的重点观察窗口，静待花开~

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