中海首单商业REIT上市，轻重并举资管双引擎模式加速构建

国内公募基础设施REITs市场，迎来一位实力选手。

10月31日，华夏中海商业REIT在深交所上市。开盘价5.50元/份，较5.281元/份的发行价上涨4.15%，反映了二级市场资金对中海商业REIT的高度认可。

该REIT基金由中海发展发起，由华夏基金担任基金管理人、中信证券担任计划管理人。底层资产为中海位于佛山的映月湖环宇城。

近两年来，国内公募REITs市场呈现出快速发展态势，市场活跃度也在延续。

可以说，中海商业REIT的上市并受到热捧，进一步丰富了境内公募REITs的资产类型，提升整体市场规模与活力，推动REITs市场迈向高质量发展。

于企业而言，意义则更为更重要。事件标志着中海在稳步构建全周期资产管理能力中取得了关键进展，实现了“收购-改造-提升-退出”的全流程资本闭环。

加速其轻重并举资管双引擎发展模式的构建。

底层资产成色亮眼，夯实长期价值与稳健收益核心基础

中海商业REIT，绝对可以说是公募REITs市场不容忽视的一位重磅选手。

为什么这么说？首先来看一下该基金的底层资产。

映月湖环宇城总建面15.3万㎡，位于广东省佛山市南海区桂城街道。是中海通过收购而来的，同时是目前消费REITs中，唯一通过收购盘活资产的代表性项目。

这几年，经过中海的业态重组、品牌焕新、场景再造，项目已经成长为足以媲美一线城市优质资产的存在。

亮眼的数据就说明了一切。

映月湖环宇城的前身，是新加坡淡马锡旗下丰树集团的南海怡丰城，早在2014年开业。

2020年3月，中海商业将项目收购。

此后，依托中海环宇商业深耕大湾区核心城市的强大招商资源，及“工科中海”的工程改造优势，基础设施。

项目通过重新精准定位、优化业态结构、场景体验升级等，仅用9个月时间即实现了经营业绩大幅提升，实现了当年收购、当年调整、当年盈利，成为全国商业的收购改造典范。

项目自2020年被收购以来，经营效率持续提升，出租率从2020年末的约81%提升至2025年3月末的约98%。

2020-2024年，项目营业收入年均复合增长率24.75%，销售额年均复合增长率22.82%，客流年均复合增长率19.20%。

2024年，映月湖环宇城销售额达到9.6亿元，营业收入达到1.37亿元，客流量高达1413万人次。成绩十分亮眼。

无论是在综合营收、坪效、利润等经营指标，映月湖环宇城在目前中海体系内的购物中心，均位居前列，是经营表现优异的优质购物中心资产。

在2025年9月，以项目为底层资产的中海商业REIT获批上市，至此仅历时5年多。

由此，映月湖环宇城也是目前所有消费REITs的底层资产中，最快实现了“收购-改造-提升-上市”完整闭环的资管运作标杆。

项目的蜕变，已在行业获得过不少殊荣。比如，2020年荣获“中购联2020年调改购物中心星秀奖”，并在2022-2023年度被评为“广东优秀调改商业项目”。

当然了，中海的运维是一方面。映月湖环宇城自身的底子也不错。

项目位于禅桂商圈映月湖片区，且紧邻广州，是南海区距离广州最近的大型商业项目，周边5公里范围内拥有超过80万的消费人群。

更为重要的是，项目周边3公里范围内无竞品。甚至，映月湖片区在可预见的未来，也不会新增同类购物中心，面临的竞争风险相对较低。

这些核心优势共同构筑了映月湖环宇城的区位护城河，成为其长期价值与稳健收益的核心保障。根据测算，中海商业REIT2025年4月1日至12月31日以及2026年的预测净现金流分派率分别达4.00%、4.21%。

事实上，在此次上市前，基金发售阶段就已获得市场高度认可，公众投资者和网下投资者有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，基金比例配售前认购金额累计近1600亿元。

中海商业全业态与生态协同，可扩募资产池丰富

也因此，中海商业REIT的更大一个优势，是背靠央企中海发展。其背后拥有的庞大待注入资产，很大程度上决定了基金未来收益空间。

中海发展拥有46年的房地产开发与不动产运营管理的经验，是商业资产管理领域的领先者。

资料显示，目前，中海商业在管商业资产总规模已超过1000万平方米，涵盖购物中心、写字楼、长租公寓、酒店及产业园等多种业态，形成了以“全业态专业化运营”和“生态协同价值围合”为核心的双重竞争优势。

得益于近几年在商业地产领域的持续发力，中海发展商业运营业务表现不俗。

2025年上半年，中海发展商业物业收入为35.4亿元，其中写字楼收入为17亿元，购物中心收入为11.7亿元，长租公寓收入为1.6亿元，酒店及其他商业物业收入为5.1亿元，持续为公司贡献利润。

特别在购物中心领域，该公司已经成功打造了“3+3产品矩阵”，包括3条标准产品线——城市级一站式购物中心“环宇城”、精致商务型购物中心“环宇荟”、精品社区生活中心“环宇坊”，以及3条非标产品线——“里、巷、集”系列。

今年年中业绩会上，中海发展副总裁兼中海商业公司董事长王林林就表示，上半年公司聚焦商业战略，围绕三核目标:核心城市、核心区位、核心资产，积极主动推动两项经营策略落地，一是积极推进资产优化工作，二是有计划地推动部分重点项目改造更新，比如北京环宇荟项目，改造后租金增长32%。

据了解，除了映月湖环宇城，中海商业发展还管理了佛山千灯湖环宇城、珠海环宇城、珠海富华里、上海环宇荟、北京环宇荟、北京大吉巷等合计40个消费类基础设施项目，管理规模超400万平方米，分布于全国主要经济圈重点核心城市。

这说明，中海具备丰富的可扩募资产。

目前，中海商业旗下可扩募资产规模超350万平方米，且基本布局一线及新一线核心区域，其中重点扩募资产数量15个，总建筑面积为187万平方米，超过拟首发资产规模的12倍。

这些资产，无不为为后期基金的扩募，提供了足够厚的项目储备池。

可以预见的是，依托丰富的可扩募资产储备，中海未来还将通过扩募机制持续注入成熟资产，不断做强REITs平台，增强可持续发展能力。

同时，借助REITs工具，中海不仅可盘活存量资产、拓宽融资渠道，回收资金将用于新商业项目开发，形成正向循环，推动企业迈向高质量发展。

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